Льготная ипотека в России вытесняет рыночные кредиты и вызывает жаркие дискуссии среди экспертов

НИА-Байкал

 

В последние годы ипотечный рынок в России оказался под влиянием масштабных программ господдержки. Благодаря ряду льготных инициатив банки выдали миллионы кредитов на покупку жилья. Но насколько оправдана такая политика? Экономисты и общество продолжают спорить, сколько ипотек было бы оформлено и без субсидий, и почему государственная поддержка в некоторых случаях считается избыточной.

Почему льготная ипотека стала центральной темой для рынка недвижимости

Вопрос о масштабах льготной ипотеки стал особенно актуален с 2023 года, когда многие начали в том числе задумываться о том, можно ли взять ипотеку военнослужащему по более сниженной процентной ставке. Основная причина — стремительный рост ключевой ставки, корректировки условий программ и возрастающая нагрузка на бюджет. Эти изменения обострили дебаты среди участников рынка и экспертов по поводу целесообразности подобных инициатив.

По данным НИУ ВШЭ и публикациям в издании «Вопросы экономики», за последние четыре года объем льготных ипотечных кредитов достиг рекордных значений. Центральный банк публикует регулярную статистику, отражающую динамику задолженности по таким ссудам. Эксперты отмечают, что обсуждение эффективности господдержки выходит за пределы профессионального сообщества и становится общей социальной темой.

Сколько ипотечных кредитов россияне получили благодаря господдержке

Экономист Григорий Жирнов в статье для журнала «Вопросы экономики» оценивает: с 2020 по середину 2024 года россияне оформили по льготным программам от 1,6 до 2,2 млн кредитов, которые могли бы быть выданы и без субсидирования. По его расчетам, такие ссуды составили 60–80% общего объема ипотек на первичном рынке, но не имели эффекта дополнительного спроса.

Реальный вклад господдержки, по оценке Жирнова, выражается в 20–40% новых кредитов (0,6–1,2 млн сделок), которые благодаря субсидиям действительно появились на рынке в этот период. Его методология базируется на моделировании поведения заемщиков, учитывая изменение ставок и доступность программ. Такой подход позволяет учитывать не только формальные показатели, но и динамику интереса населения к недвижимости.

Аналитик отмечает, что в 2016–2019 годах влияние льготных программ было минимальным. Тогда они объясняли только 2–7% заключенных ипотечных договоров. Однако с середины 2020 года, когда условия значительно упростились, этот показатель резко вырос.

Какие программы действовали и какова была их стоимость для бюджета

С 2020 года наибольшей популярностью пользовались четыре льготные программы:

• Ипотека с господдержкой (разрешала покупать новостройки по ставке до 8%)
• Семейная ипотека (для семей с детьми)
• Дальневосточная ипотека (для покупателей на Дальнем Востоке)
• IT-ипотека (для специалистов в области информационных технологий)

Основные условия предусматривали ограниченный круг заемщиков, определенную возрастную категорию, место работы или регион проживания. Программы действовали преимущественно на первичном рынке недвижимости, что значительно расширило доступ для граждан.

По сведениям Центрального банка, с января 2020 года до середины 2024 года банки выдали по этим программам 2,8 млн ипотечных кредитов на сумму более 12 трлн рублей. На 1 июля 2024 года вся задолженность россиян по ипотеке достигла 19,76 трлн рублей, причем более 60% этой суммы приходится именно на льготные ссуды.

По данным Министерства финансов, расходы бюджета на субсидирование процентных ставок в 2020–2023 годах превысили 800 млрд рублей. В 2024 году из-за повышения рыночных ставок траты, по предварительным оценкам, составят уже 1,5 трлн рублей, что вызывает тревогу у части экспертов и чиновников.

Как льготная ипотека повлияла на цены жилья и его доступность

Динамика роста цен на жилье стала еще одной точкой обсуждения. В период действия программ с 2020 по 2024 год цены на новые квартиры увеличились значительно, а разница между стоимостью на первичном и вторичном рынках достигла 40% к 2024 году.

Экономист Жирнов приводит статистику: за четыре года цены на вторичное жилье выросли на 60%, потребительские — на 42%, строительные материалы — на 38%, а номинальные зарплаты — на 75%. По мнению аналитика, рост стоимости недвижимости связан не только с программами господдержки, но и с общим удорожанием товаров и услуг, а также с последствиями пандемии и восстановлением спроса.

Однако, по мнению экспертов, даже в отсутствии льготных программ цены на жилье все равно бы росли, хотя разница между новостройками и вторичкой могла бы быть менее заметной. Влияние господдержки проявилось в первую очередь в резком увеличении спроса на новостройки, что усилило разрыв цен.

Социальные эффекты масштабных субсидий

Важный вопрос — кому на самом деле выгодна массовая государственная поддержка. Жирнов определяет льготную ипотеку как регрессивную меру. Это означает, что основное преимущество получают домохозяйства с относительно высокими доходами.

В 2019 году купить квартиру в новостройке площадью 60 кв. м с ипотечным платежом менее 30% доходов могли около 20% российских семей. В 2023 году, несмотря на увеличение доходов, таких семей стало около 14%. Причина кроется в ужесточении требований к доходу и первоначальному взносу, которые оказались непосильными для большого числа домохозяйств.

Федеральные субсидии финансируются за счет всех налогоплательщиков, но воспользоваться ими могут только те, кто способен накопить нужную сумму и подтвердить свою платежеспособность. В результате, по мнению ряда специалистов, поддержка распределяется неравномерно, а выигрывают более обеспеченные слои населения.

Взгляды других экспертов и спорные моменты

Мнения экспертов по поводу масштабности и необходимости льготной ипотеки существенно разнятся. Софья Донец, главный экономист «Т-Инвестиций», отмечает, что большой объем поддержки ускорил насыщение рынка ипотекой. По ее оценке, около 30–40% выдач вполне можно назвать избыточными.

Виктор Тунев, независимый аналитик, считает, что избыточные кредиты выдавались в периоды низких ставок, в то время как при росте ключевой ставки масштабы программ оказались оправданными. Он считает ошибкой возможность брать несколько льготных кредитов одному заемщику. По данным Счетной палаты, к концу 2023 года более 114 тысяч россиян оформили два и более льготных ипотеки, а общий долг этих граждан превысил 1,11 трлн рублей.

Юрий Беликов из агентства «Эксперт РА» указывает, что льготные программы не только стимулировали массовый спрос, но и снизили порог входа для новых заемщиков. Это создало эффект масштабного кредитного конвейера, сворачивание которого может оказаться болезненным для банков и застройщиков.

Какие вопросы остаются открытыми и что считают эксперты

Дискуссия о плюсах и минусах масштабных программ льготной ипотеки в России продолжается. Эксперты расходятся во мнениях: как много кредитов действительно были «лишними», и насколько справедливо распределяются бюджетные средства среди разных социальных групп.

Остается открытым вопрос, какой должна быть роль государства в поддержке рынка ипотеки. Будет ли в будущем найден баланс между необходимостью помощи населению и устойчивостью финансовой системы? Очевидно, что поиски ответа на эти вопросы не завершены, а сам рынок продолжает меняться вместе с меняющимися условиями и новыми вызовами.